2023 KB 부동산 보고서 (Part 4 상업용 부동산시장 전망)

Part 4. 상업용 부동산시장 점검

 

금리 상승과 유동성 감소로
상업용 부동산 거래량 감소, 가격 상승폭 줄어.

 

국내 상업용 부동산시장 은 코로나 19 팬데믹 이후

 양적완화 기조에서 늘어난 유동 자금이 유입된 데다

상대적으로 낮은 LTV 규제 상업용 부동산 LTV 70%)로

투자 수요가 집중되면서 2021 년 호황세를 보였다.

 

2021 년 상업용 부동산 거래량은

약 9 .9 만 건으로 2006 년 조사 이래 최고치를 기록했다

그러나 금리 인상 과 함께 주택시장 위축세가 

부동산시장 전반으로 확대되면서 

상업용 부동산 시장 도 난항을 겪기 시작했다.

 

거래량이 줄고 가격은 상승률이 둔화되면서 

상업용 부동산 시장 순환 국면은 침체 진입기로 전환되는 흐름을 보인다

 

 

 

서울 오피스 임대시장은 다소 안정적이나,
금리 인상으로 투자시장 위축 당분간 불가피

 

IT 및 테크 관련 기업의 성장과 함께 

주요 기업의 오피스 수요가 지속되면서 

임대시장은 견고하게 유지되고 있다.

 

서울 주요 권역별 오피스 공실률은

2022 년 4 분기 1.3% 로 역대 최저 수준을 기록했다.

 

특히 지난해 금리 급등으로 

서울 오피스 캡레이트 Cap Rate는 3.04%로

국고채 5 년물 금리보다 낮은 역레버리지 현상이 발생하면서

 투자 심리는 위축된 상황이다

 

 

 

물류시설 거래 감소와 공실 리스크 증가에 유의

 

코로나 19 이후 강세를 보였던 물류시설은 

수요가 높은 수도권을 중심으로 공급 물량이 큰 폭으로 증가했으나 , 

견고한 수요를 바탕으로 임대료는 상승세를 지속했다.

 

한편 202 2 년 수도권 물류센터 거래는 전년 대비 4% 증가했으나

4분기 들어 거래량은 감소세를 보이고 있다. 

2022 년 하반기부터 상장 리츠의 물류자산 신규 편입이 감소하면서 

거래량 감소와 함께 매도 매물 적체로 이어질 것으로 예상된다

 

임대료 상승세 둔화 및 매물 적체 영향은 

물류센터 캡레이트 상승 압력으로 작용함에 따라 

거래가격 하방 압력은 더욱 커질 것으로 예상된다

 

 

데이터센터 성장세 지속 전망

 

한국은 싱가포르와 홍콩에 비해
데이터센터 의 용량 재고가 낮아

성장 잠재력이 큰 시장으로 평가받는다.

 

최근 I T 기업의 데이터센터 화재 사고로 

데이터센터 투자 및 관리의 중요성이 부각되면서 

데이터 이중화 작업작업이 보편화되고 있으며,
데이터센터의 대형화 도 가속화되고 있다.

 

한국은 정치적 이슈나 지진 위험 등이 낮고

전기료도 싼 편으로 해외 투자자의 관심이 커지고 있다.

 

 

상업용 부동산의 변동성 확대로 보수적 투자 전망

 

2023년 경제 불확실성이 확대되면서 

자본시장과 임대시장의 상황 변화에 따라 

상업용 부동산 시장의 변동성이 증가할 것으로 전망된다.

 

1% 대 낮은 경제 성장률과 수출 실적 감소,

기업 실적 하락에 대한 우려와 함께

급등한 차입비용이 투자자의 잠재적 수익을 감소시키며

기대수익을 낮추는 요소로 작용하고 있다.

 

자본 수익률 저하에 따른 기대 수익률 하락은

신규 투자 유입과 거래량 감소를 동반할 것이다.