2023 KB 부동산 보고서 요약 (Part 1 2022년 주택시장 진단과 2023년 전망)

Part 1. 2022년 주택시장 진단과 2023년 전망

 

 

1. 2022년 주택시장 진단과 2023년 전망

 

주택가격 2022년 하반기 이후 하락세 전환,
경착륙 여부가 사회적 이슈로 부각

 

2022년 연간 주택매매가격은 1.8% 하락했다

직전 2년간 주택매매가격이 큰 폭으로 상승했으나(2020년 8.3%, 2021년 15.0%)

2022년을 기점으로 하락세로 전환되었다.

수도권(-2.7%)이 5개 광역시(-2.2%)보다 하락폭이 컸으며,

5개 광역시 중에서는 대구(-5.2%)와 대전(-4.4%)이 크게 하락했다

 

 

매매시장 하락과 맞물려 전세가격도 하락,
최근 월세 전환 가속화

 

매매시장이 위축되면서 전세가격도 하락했다

2022년 전세가격은 2.5% 하락했으며,

수도권이 비수도권에 비해 가격 하락세가 빠르게 진행되고 있다

 

 

전세시장에서 나타나는 가장 큰 특징은

월세 전환이 빨라지고 있다는 점이다.

 

특히 단독주택이나 빌라 등 비아파트의 경우

월세 비중이 60%에 육박하다.

 

 

미간 분양은 경기 침체로 지연,
공공부문은 분양 시기 조정 가능성 높아

 

한편 정부는 대통령 임기 내 270만 호 공급 목표를 세우고 있다.

공급 부족이주요인으로 지적되었던 만큼,

향후 경기가 악화된다 하더라도 공급 부족에 대한 이슈를 지우려면

꾸준 한 공급이 필요하다는 지적이 많기 때문이다.

 

다만 정부의 공급 시기는

향후 주택 경기에 따라 조정될 가능성이 높다.

사업 추진은 지속하되,

경기가 전반적으로 침체 양상을 보인다면

분양 시기 조정이 불가피하기 때문이다

 

 

빠르게 진행되는 규제 완화로
수요 회복에 긍정적, 하락폭 둔화 예상

윤석열 정부는 취임 이후

지속적으로 부동산 규제 완화 조치를 단행해 왔으며,

완화 속도도 상당히 빠른 편이다. 

 

최근 주택가격 하락으로 인한 주택 경기 경착륙 우려가

제기되고 있다는 점을 감안하면

규제 완화 기 조는 당분간 지속될 것으로 보인다.

 

 

2. 주택시장 연착률 가능성 점검

 

경착륙과 연착률의 기로에 선 주택시장

 

최근 언론과 SNS 등을 중심으로

특정 아파트의 가격 하락폭이 부각되면서

주택시장 급락에 대한 우 려가 크게 확산되고 있다.

 

하지만 특정 단지가

주택시장 전체를 대변한다고 생각해서는 안 되며

좀 더 냉철하게 시장의 상 황을 파악할 필요가 있다.

 

 

 

당분간 주택시장 조정은 불가피하나
급락 가능성은 제한적

 

매수 심리 위축으로 인한 주택가격 조정 국면은

당분간 지속될 것으로 예상된다.

 

다만 국내 주택담보대출 부실 위험 은 구조적으로 높지 않으며,

주택가격 급락으로 이 어질 가능성은 낮다

 

지난 2019년 주택가격 급등으로 금융 규제가 강 화되면서

현재 국내 가구의 LTV는 평균 38.7%(2022년 1분기 기준)로

낮은 수준을 유지하고 있다.

 

이에 따라 최근 금리 상승과 대출 부담 등이

주택시장에서 급 매물 증가로 이어지는

악순환이 발생할 가능성은 낮을 것으로 예상된다

 

 

3. 주택시장 7대 이슈

 

1) 역대 최악의 거래 절벽

2021년 이후 거래량 감소가 지속되면서
2022년 역대 최악의 거래 절벽 현상 발생

 

 

 

2)  주택시장 변화의 키포인트, 금리변동

 

단기간 급등한 금리 부담이 투자 수요뿐 아니라
실수요 위축으로 이어지는 상황

 

이번 금리 인상은 2021년 0.5%에서

18개월 만에 3.5%로 가파르게 상승했다.

신규 대출 기준 2022년 12월 주택담보대출 금리는 4.63% 로

지난 2020년 8월(2.39%) 이후 빠르게 상승하면서

이자 상환 부담도 크게 증가했다.

 

 

수도권 아파트 구매한
30~40대 가구 이자 상환 부담 확대

 

2019년부터 2022년 11월까지

수도권 아파 트 구매 계층의 54%는 30~40대가 차지했으며,

서울의 경우에는 60%에 달했다.

 

대출 금리가 최고점에 근접했던 2022년 10월 주택담보대출 금리는 4.82%,

일반 신용대출 금리는 7.22%까지 상승했다.

대출 금리가 최저점에 근접했던 2020년 8월 주택담보대출 금리가 2.39%,

일반 신용대출 금리가 2.86%였던 것을 감안하면

불과 2년 만에 이자 상환 부담이 2배 이상 증가한 것이다.

 

 

3)  다주택자 보유세 부담 완화

 

보유세 부담 완화로
다주택자의 보유 주택 처분 압력은
다소 약화될 전망

 

현재 주택시장은 약세장이므로

이러한 조치들로 인해 당장 다주택자가 주택을 매수하면서

주택가격이 안정화하기는 어려울 수 있다.

 

하지만 다 주택자의 보유세 부담이 완화되면서

보유 주택을 처분하려는 압력은 다소 완화될 것으로 예상되며,

이 는 주택가격 하방 압력을 약화시킬 것으로 기대된다

 

 

4)  속도가 빨라지는 아파트 재건축

 

재건축 규제 완화로
사업 진행 속도 과거에 비해 빨라질 전망

 

2018년 재건축을 위한 안전진단 규제가 강화되면서

안전진단 통과 건수는 전국적으로 연평균 48 건에서 5건으로 급감했다. 

이번 규제 완화로 그동안 진행되지 못했던

재건축 사업의 진행 속도가 상당히 빨라질 것으로 보인다

 

 

노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법
(1기 신도시 특별법)

 

재건축 규제 완화에 이어 지난 2월 7일에는

「노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법」을 발표했다.

20년 이상 경과한 100만㎡ 이상의 택지 조성 사업을 완료한 지역이 대상이며,

‘1기 신도시 특별법’이 라 불린다.

 

 

5)  청약 수요 위축과 미분양 증가

 

최근 주택시장이 빠르게 위축되면서 청약 수요가 감소하면서

2022년 들어 미분양이 비수도권을 중심으로 빠르게 증가하고 있다.

 

2022년 12월 현재 전체 미분양 물량은 약 6.8만 호로,

과거 적체 시기와 비교할 때 심각한 수준은 아니나

가파른 속도로 증가하고 있다.

 

 

6)  깡통 전세 및 역전세 

 

대출금리 급등으로 월세 전환 증가

 

 

2022년 하반기 전세대출 기준금리가 6%에 이르자

전세 수요는 빠르게 위축된 반면,

금리 인상의 여파로 월세 선호 현상이 가속화되었다.

 

최근 금리 상승과 월세 전환 증가는

임대차시장의 주요 수요층인 청년과 신혼부부,

그리고 소득이 낮은 고령가구 등 주거 취약계층을 중심으로

주거비 부담으로 이어질 수 있다

 

 

매매가격 하락으로 전세보증금 반환 이슈 확대

 

최근 같은 주택가격 하락기에는

전세보증금이 매매가격을 상회하는

이른바 ‘깡통전세’로 이어질 수 있으므로 주의가 요구된다.

 

실제 전세 사고 급증으로 2022년 주택도시보증공사의

전세금반환보증보험 대 위변제액은

전년 대비 4천억 원 이상 증가한 9,241억 원에 달한다.