생활형숙박시설 수익에 위탁 운영사가 중요한 이유

 

생활형 숙박시설 수익 구조 및 위탁운영사 주의사항

 

생활형 숙박시설을 분양받았다면,

그 이후의 절차는 어떻게 될까요??

 

주변에서 좋다좋다 하다 보니

일단 저지른 후 생각하는 분도...

있으면 안 되겠지만, 있을 수도 있죠..

 

생숙을 분양받은 후에는 

어떤 절차로 수익이 발생하는지 알아보고

여기서 위탁 운영사가 왜 중요한지 알아보겠습니다.

 

 

생활형 숙박시설 수익 구조 요약

 

생활형 숙박시설(이하 '생숙')의 수익구조를 간단히 요약하면,

 

생숙을 분양받은 수분양자와

위탁 운영사는 위탁 운영 계약서를 작성합니다.

 

수분양자는 임대업 신고를,

 

위탁 운영사는 위탁 운영 계약서를 근거로

공중위생관리법 제3조에 따라서 숙박업 신고를 합니다.

 

위탁 운영사는 생숙을 운영하고 발생한 수익금을

수분양자와 일정 비율로 배분합니다.

 

생활형숙박시설 수익 구조

 

 

생활형숙박시설 숙박업 신고

 

생활형 숙박시설은 「건축법」 시행령에 따라

숙박업 신고가 필수인 건축물입니다.

건축법 시행령

 

숙박업 신고를 위해서는

아래 2개 서류를 첨부하여 제출해야 합니다.

 

① 영업시설 및 설비의 사용에 관한 권리를 증명하는 서류

②영업자의 배상책임을 담보하는 보험증서

 

 

①번 서류는  수분양자와 위탁 운영사 간에 작성한 위탁 운영 계약서가 되고,

 

②번 보험증서는 위탁 운영사가 가입하여

숙밥업 신고를 진행하게 됩니다.

공중위생관리법 시행규칙

 

그렇다면

내가 분양받고 내가 숙박업 운영을 할 수는 없을까?

라는 의문을 가질 수 있습니다.

 

개인이 숙밥업 신고를 할 수는 있으나,

현실적으로 어려움이 있습니다.

 

공중위생관리법 시행규칙에 따르면,

숙박업은 객실이 독립된 층을 이루거나

객실 수가 30개 이상 또는

건물 연면적의 3분의 1 이상일 경우만 가능합니다.

 

아무래도 개인이 이 조건을 만족시키기 위해서는

투자금이 꽤 커서 숙박업 운영이 어렵겠죠??

 

공중위생관리법 시행규칙

 

 

위탁 운영사의 역할 및 중요도

 

위탁운영사는 수분양자들과 위탁계약을 맺습니다.

 

이후 객실 운영을 위하여

집기 구매대행이나 청소, 세탁 등의 호텔 서비스를 제공합니다.

 

이 과정에서 운영사는 투숙객에게 받은 투숙료에서

일정 수수료를 제한 나머지를 수분양자들에게 정산합니다.

 

이와 같은 구조로 인해

생활형 숙박시설의 수익률은

위탁 운영사의 운영 방식에 따라서 

편차가 있을 수밖에 없습니다.

 

때문에 분양 단계에서

시행사는 반드시 우수한 위탁 운영사를 내세워야 합니다.

 

위탁 운영 경험이 전무한 운영사를 내세운다면

아무래도 수분양자들을 설득하기 힘들겠죠?

 

수분양자 입장에서는

운영 실적을 투명하게 공개할지,

임대 수익이 꾸준히 발생할지에 대한 의문이 생길 테고

그런 RISK를 감수하면서까지

해당 물건을 분양받고 싶진 않을 겁니다.

 

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아래 사진은

기 분양된 생숙의 분양 공고의 일부입니다.

 

위탁 관리의 기간은 현장 별로 상이할 수 있으나

그 외의 내용은 대부분 동일합니다.

 

수분양자들은 최초 3년 (현장마다 상이) 간

위탁 운영사를 변경할 수도 없고

운영 방식에 대한 어떠한 이의도 제기할 수 없습니다.

 

단,

3년이 지난 시점부터

수분양자들로 구성된 관리단의 의결에 따라서

위탁 운영사를 유지 또는 교체할 수 있습니다.

생활형 숙박시설 분양 공고문 발췌

 

3년만 계약하는 이유는 당연히

위탁 운영사의 리스크를 줄이기 위함입니다.

 

위탁 운영사 입장에서는

기획 단계에서 수익을 기대하고

사업주체 및 시행사와 위탁 계약을 진행했는데

막상 3년간 운영해보니 수익이 안 나올 수 도 있잖아요??

그럼 3년 뒤에는 빠져나와야 하거든요.

 

수익이 날 수밖에 없는 입지라면,

비성수기에도 투숙률이 85% 이상 유지될 수밖에 없는 관광지라면

과연 위탁 운영사가 3년만 계약할까요?

 

최근 분양하고 있는 모 생숙처럼 20년 독점 계약을 하겠죠.

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이러한 이유 때문에

생활형 숙박시설을 분양받을까? 고민하는 분들은

위탁 운영사가 어디인지,

계약 기간은 얼마나 되는지,

해당 운영사가 현재 어떤 시설을 위탁 운영하고 있는지 등을

사전에 반드시 확인하셔야 합니다.

 

안정적이고 신뢰가 가는 위탁 운영사와

위탁 계약을 계획하고 있는 현장은

먼저 물어보지 않아도 자랑합니다.

 

 

 

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